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27 mars 2018

Vaud : une dynamique confirmée

immobilier vaud

Le troisième canton le plus peuplé de Suisse présente un marché immobilier soutenu par une forte demande et par une économie solide. Mais les disparités sont grandes entre ses différentes régions.

Les indicateurs économiques sont au vert pour le canton de Vaud et pour ses 780’000 habitants. Après un léger tassement en 2017, une accélération de la croissance vaudoise se dessine en effet pour 2018: le département Statistique Vaud annonce +2,4% grâce à l’amélioration de la conjoncture mondiale et grâce à un franc plus faible, notamment face à l’euro. Si l’an dernier la progression du PIB du canton a été limitée à 0,8% par la faiblesse du premier semestre, pour cette année le PIB devrait progresser de 2,0%. Comme l’ensemble de l’économie suisse, le canton semble donc en passe de se remettre du choc de l’abandon du cours plancher de l’euro par rapport au franc en janvier 2015. Et les principaux bénéficiaires de cette embellie sont les services financiers, les activités immobilières et la construction qui devraient, selon Statistique Vaud, voir leur activité «se développer à un rythme marqué en 2018» !

Multiplication des micro-marchés

Le canton s’est globalement montré plus dynamique que la moyenne Suisse durant la dernière décennie, alors même que la Confédération est l’une des économies les plus prospères au monde. Une tendance qui n’a aucune raison de s’inverser à l’avenir, l’économie vaudoise apparaissant équilibrée grâce à sa diversification vers les services et le secteur tertiaire. Cette attractivité économique entraîne naturellement une croissance régulière des prix de l’immobilier. Car le canton de Vaud possède, pour séduire les acheteurs, une multitude d’atouts spécifiques (infrastructures de premier ordre, aéroport international à proximité, fiscalité attractive, main-d’œuvre hautement qualifiée et cosmopolite, écoles et universités de renommée mondiale, tissu économique riche et varié…) qui lui permettent de s’afficher comme l’une des locomotives de l’immobilier suisse. Le marché s’y montre donc soutenu, avec une demande toujours forte, ce qui implique des prix au mètre carré élevés: il sera difficile de trouver un appartement à moins de CHF 6’000.-/m2, sachant que les secteurs les plus cotés dépassent la barre des CHF 12’000.-/m2, voire plus pour certains objets de prestige.

Il apparaît en revanche particulièrement hasardeux de citer une fourchette de prix moyenne valable sur l’ensemble du canton, tant celui-ci multiplie les micro-marchés aux spécificités bien marquées. La situation immobilière vaudoise n’a en effet rien d’homogène, la Riviera et l’ouest lausannois étant globalement deux fois plus chers que le centre du canton, au sud du lac de Neuchâtel. Sur les secteurs bordant le Léman, il est toutefois possible de dresser une esquisse de prix moyen, avec des maisons s’établissant autour de CHF 7’000.-/m2, tandis que les appartements franchissent la barre des CHF 8’000.-/m2 (*). Les stations de ski vaudoises, comme Les Diablerets ou Rougemont, forment par nature un marché à part. L’offre en matière de chalets et de résidences haut de gamme s’y apparente à du sur-mesure, tenant compte de l’exposition et de l’emplacement à quelques mètres près.

Les appartements de 3 et 4 pièces sont les plus recherchés

Comment ce marché si convoité va-t-il évoluer dans les 20 prochaines années? Toujours selon Statistique Vaud, «plus de la moitié des logements recherchés d’ici 2040 concernerait des trois et quatre pièces (56%)». Cette évolution s’expliquerait à la fois par la forte progression attendue des ménages d’une et de deux personnes (aujourd’hui majoritairement logés dans des logements de trois ou quatre pièces) et par la disposition croissante des familles avec enfants de se loger dans
cette catégorie de logements.

Par rapport aux quinze dernières années, la demande d’appartements d’une pièce serait réduite de moitié d’ici 2030, tandis celle des quatre et cinq pièces serait diminuée respectivement de 30% et 35%. Une tendance que les investisseurs scrutent avec attention, d’autant que dans les secteurs très recherchés de l’Ouest lausannois et de Vevey, la demande pour les grands appartements (5 pièces et plus) serait en chute prononcée, pour ne plus représenter que 20% des demandes.

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